政府企圖強力扭轉“必須買(mǎi)房”的心態(tài)

多年不推宅地的張江，突然規劃920萬(wàn)平方米住宅，其中890萬(wàn)平方米將采用租賃模式。而在公布不久的《上海市住房發(fā)展“十三五”規劃》中，上海預計新增各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，而其中商品房?jì)H有45萬(wàn)套，租賃住房70萬(wàn)套，保障性住房55萬(wàn)套。未來(lái)的上海，新增住房將以租賃住房為主。

張江科學(xué)城新增住宅中，超過(guò)9成將用于租賃

不管是上海力推租房，或是雄安新區不新建一套商品房，還是廣州前段時(shí)間的“租購同權”，都是在堅決貫徹“房子是用來(lái)住的”之思想。

長(cháng)期以來(lái)，“居者有其屋”在中國特指“居者有產(chǎn)權”，而不僅僅是有個(gè)住的地方。從2013年開(kāi)始，社科院每年發(fā)布的報告都顯示，中國家庭住房自有率都超過(guò)90%。雖然在統計方法上存在一些問(wèn)題，但還是遠遠超過(guò)了一些發(fā)達國家。

社科院博士后李宏瑾曾對歐美各國歷年住房自有率進(jìn)行過(guò)對比，發(fā)現住房自有率高的國家，都是經(jīng)濟發(fā)展比較落后的國家，而住房自有率低的國家則大多為經(jīng)濟發(fā)達的國家。比如美國家庭的住房自有率就長(cháng)期低于65%。

不斷強化“房子是用來(lái)住”之概念，最核心的意圖應該是，希望利用行政手段，降低“必須買(mǎi)房”的觀(guān)念，讓租房住成為市民尤其是新市民的首選，從而達到控制房?jì)r(jià)的作用。

所以，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶，這12個(gè)城市，成為了首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市?？梢耘袛?，中國全面開(kāi)啟了發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)的大門(mén)。

開(kāi)發(fā)商搖身一變成了“包租婆”

在新的土拍模式，要求“開(kāi)發(fā)商自持+保障房+公租房”，其中“開(kāi)發(fā)商自持”是個(gè)新邏輯。2016年12月，萬(wàn)科豪擲109億在北京拿下2宗全自持地塊，正式拉開(kāi)了房企自持帷幕。

從字面釋義，自持即房企自己持有地塊。舉例來(lái)說(shuō)，某宗地塊房企自持比例為100%，就意味著(zhù)該地塊上所有的建筑體量需房企自己持有且不得轉讓、出售。

更夸張的是，在某些地方，地價(jià)達到了政府限價(jià)后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始比拼自持比例，你自持40%，我自持50%，那么這塊地就是我的。還有更恐怖的，當競買(mǎi)人報出自持住宅面積比例同為100%時(shí)，競買(mǎi)方式轉為競住宅自持年限，當自持年限為70年時(shí)，最先報出自持時(shí)間達到70年者確定為競得人。

開(kāi)發(fā)商自持地塊，最后都會(huì )變成長(cháng)租公寓

如果站在租房者的角度，必須要說(shuō)明，機構化供房一般都能提供穩定的品質(zhì)預期，但土地成本高，租金回報率低，開(kāi)發(fā)商不是傻子。

萬(wàn)科高級副總裁譚華杰曾表示，如果萬(wàn)科在住宅用地蓋房子出租，租金回報率大約為3%，扣除20%稅收，最終租金收益率只有2.4%。當前房企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無(wú)法支撐企業(yè)的。

所以，房地產(chǎn)過(guò)去高速發(fā)展的十幾年里，開(kāi)發(fā)商很少會(huì )整體持有房屋，只租不賣(mài)的。原因很簡(jiǎn)單，賣(mài)的利潤高，回收成本時(shí)間短啊。所以，如果“開(kāi)發(fā)商自持”真的成為了大趨勢，那么小的房企，會(huì )因為資金鏈斷裂，被迫離開(kāi)或轉型，剩下的只有大型房企，且帶國字頭的居多。

如果房?jì)r(jià)一直漲的預期被持續打破——

租房的意愿和房?jì)r(jià)的關(guān)系，非常微妙。如果房?jì)r(jià)非常高，但“一直漲”的預期長(cháng)期存在，那么居民就可能害怕“上不了車(chē)”而在高位選擇買(mǎi)入；如果房?jì)r(jià)下滑，且“一直漲”的預期被堅定地打破，就非常會(huì )動(dòng)搖購房者的決心而選擇長(cháng)期租房。

在北京密集出臺樓市調控政策后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫已經(jīng)是無(wú)可爭議的事實(shí)，非常多的小區出現了降價(jià)百萬(wàn)的現象。根據北京市住建委的數據，北京二手房?jì)r(jià)4個(gè)月來(lái)累積下跌8%，而國家統計局數據顯示，6月北京新建商品住宅價(jià)格下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)，幅度僅次于跌幅最大的三亞。

不僅價(jià)格出現了嚴重松動(dòng)，成交量也在逐月下滑。具體來(lái)看，北京市住建委信息顯示，上半年北京二手房合計簽約87601套，同比跌幅達到35.4%。

2015年開(kāi)始，房地產(chǎn)價(jià)格出現又一輪暴漲，隨后的兩年時(shí)間里，以一線(xiàn)城市為代表，部分二線(xiàn)城市跟隨，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一大波“牛市”。最典型的兩種聲音是“一線(xiàn)房地產(chǎn)稀缺，將繼續上漲”和“中國房地產(chǎn)泡沫嚴重，必將崩盤(pán)”。從調控結果來(lái)看，這兩種分析都沒(méi)有成立。

只有房?jì)r(jià)一直漲的預期被長(cháng)期打破，中國人必須買(mǎi)房的觀(guān)念才能根本扭轉

但是，至少對北京而言，“房?jì)r(jià)一直漲”的預期絕對被打破了。在北京，很多媒體常討論學(xué)區房的問(wèn)題，圍繞的焦點(diǎn)，一直是“學(xué)區的價(jià)值”，似乎買(mǎi)學(xué)區房完全是為了孩子讀書(shū)。讀書(shū)，固然是學(xué)區房的核心價(jià)值，但很多購房者不會(huì )告訴你的是，購買(mǎi)學(xué)區房，最主要的算盤(pán)還是看重它“一直漲”的趨勢。如果明確告訴你，學(xué)區房買(mǎi)來(lái)，砸手里了，“一直漲”的預期不存在，購房者還會(huì )如此看重它的學(xué)區價(jià)值嗎？

不過(guò)，對于一線(xiàn)城市，很多潛在購房者最大的疑慮在于，收緊樓市的政策能維持多久？畢竟此前調控政策的反復無(wú)常，已經(jīng)讓很多購房者不再對政策的穩定性盲目樂(lè )觀(guān)。所以，能不能打破房?jì)r(jià)一直漲的預期很重要，能不能“持續”打破房?jì)r(jià)一直漲的預期更是關(guān)鍵。

如果租房的體驗不低于自有住房 ——

推廣租房，更重要的是改善租房體驗，重寫(xiě)租房文化。

對于大多數中國租房者來(lái)說(shuō)，租房生活充滿(mǎn)了強烈的不安全感和種種屈辱體驗。痛點(diǎn)很多，最主要的有租價(jià)高企、租金隨意上漲、租客無(wú)故被驅逐、換房頻率極高等。據2016年的一份租房報告顯示，在北京，租客平均換房時(shí)間為11個(gè)月，大部分在8-14個(gè)月之間。

必須要坦誠，這些痛點(diǎn)，并不完全是房東的責任。年輕人厭惡租房，大部分都對租房抱有短期心態(tài)，這種短期心態(tài)，自然會(huì )投射到行為中，比如不太愛(ài)惜房子，房東房客之間的糾紛就會(huì )很多。

總之，租房是一件很不美好的事。但如果專(zhuān)業(yè)和成規模的租賃市場(chǎng)興起，房東房客之間的權利義務(wù)會(huì )變得規范，租房的體驗可能不會(huì )低于自有住房。

開(kāi)發(fā)商自持的房子，以后都是要拿來(lái)租的，這對租客有什么好處呢？第一，增加租賃房源，穩定租賃關(guān)系。目前我國住房租賃市場(chǎng)中，90%的房源都是私人住房。如果開(kāi)發(fā)商普遍自持，無(wú)疑使得住房市場(chǎng)中，供給一方更加充足。在大多數擁有成熟租賃市場(chǎng)的國家，機構和政府是供房主體。

第二，由開(kāi)發(fā)商自持，專(zhuān)業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，可以使租賃市場(chǎng)自開(kāi)發(fā)階段就進(jìn)入統一的、規?；囊巹?、建設，有利于產(chǎn)品的標準化和后期服務(wù)的標準化，從而提高房源質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)整個(gè)租賃市場(chǎng)的規?；l(fā)展。

老破小區非常影響租房者的體驗

第三，住建部原部長(cháng)陳政高曾表示，中國房屋租賃市場(chǎng)主要是二手房和舊房，一手房還比較少。房子太破太舊，直接影響入住的心情。而開(kāi)發(fā)商自持用于租賃的房屋，都是新房，能讓租客有個(gè)好的體驗。

正是因為中國的住房租賃市場(chǎng)極度不發(fā)達不規范，所以“居者有其屋”變成“居者有產(chǎn)權”更加理所當然。